该公司周三公布了计划首次公开发行股票的财务文件。公司在很多方面都是人们所认为的，尽管我认为我们不知道它的一半。WEWORK是一家使用类固醇的办公室转租公司，公司结构复杂，只有一个人，首席执行官亚当·诺依曼（Adam Neumann），他对公司拥有不同寻常的控制或影响力。
是的，我们的业务增长迅速，亏损惨重。这并不奇怪。至少让我吃惊的是，这些损失背后的数字。去年，WeWork的文件显示，它记录了17亿美元的收入，这些收入来自向转租公司办公空间的人和公司收取的租金和服务费。这是2017年房客收入的两倍，而且今年的收入增长速度与去年持平。
这是一种让投资者有理由兴奋的增长方式，他们可能会在WeWork为庞大但分散的商业租赁市场争取更大份额时，忽略令人眼花缭乱的损失。但看看我们是如何产生损失的。
去年，在我们工作的大楼里，公司向房东支付了15亿美元的租金，加上员工、水电、房地产税、办公室清洁、维修和其他费用。这意味着WeWork从运营办公地点获得的收入几乎不高于这些地点的费用——不包括公司为修复尚未开放的新地点而支付的任何费用，也不包括不在运营办公大楼上工作的员工的费用。（6）
对于Wework和其他办公室租赁公司来说，给租户一段时间的租金优惠是一种标准做法，毫无疑问，这会推高Wework工作场所的成本，这与它从大楼带来的收入有关。但WeWork的数据掩盖了这样一种观点，即该公司只是为其扩张融资而蒙受损失。
目前，该公司仅从其收入中减去运营建筑所需的最低成本，就可以获得微薄的基础利润。每个Wework租户的收入也在下降。Wework将这种下降归因于其向租户标准价格较低的国家扩张，并对其进行打折，以说服租户签署长期转租协议。
财务披露清楚地表明，WEWORK——应该说，它是一家商业办公室租赁公司，而不是真正的技术公司——与Uber Technologies Inc.和其他备受瞩目的年轻技术初创公司的特征相同。
在WeWork的生活中，从长远来看，很难评估公司是否在经济上可行。它的增长势不可挡，但还不清楚它是以可持续的方式实现的。这家公司是一次信仰的飞跃，许多年轻的科技公司也涉足股市。他们中的许多人作为公共市场股票表现不佳。
WEWORK信仰的飞跃部分取决于公司管理层利用其在商业办公楼租赁业务中发起的改革的能力。我们工作的结构和运作方式也有危险。我不是在开玩笑，当我说典型的死记硬背的IPO备案部分涉及公司的CEO或其他内部人士的交易对WeWork来说是惊人的。
对这些披露的一瞥：首席执行官的妻子、公司联合创始人Rebekah Neumann是两到三个人中的一个，如果亚当Neumann死了或丧失行为能力，他们会选择继任者。（1）据报道，Neumann至少拥有少数政府部门的一部分。e WEWORK租赁的建筑物（2），以及他已经获得数亿美元的贷款，部分由他持有的WEWORK股票担保。如前所述，WeWork最近创建了一个复杂的合伙结构，将利润支付给Neumann和其他人，使其个人纳税额最小化。
亚当·诺依曼家族中至少有两名成员（除了他的妻子）为公司做过工作，包括为Wework颁奖活动做宣传工作，公司最大的外部股东为此支付了数千万美元。诺依曼控制着这家公司，并与世界上任何人一样，对公司未来的成功都有着更大的牵绊，但董事会今年给了他数千万股股票的期权，这些股票部分与韦克的股票市值增长高达900亿美元有关，然后最近取消了大部分的股权。给了他一个与Wework未来利润挂钩的工具。
简而言之，我们工作的一切都很奇怪。它是一家房地产公司，价值相当于一家科技公司。这是一家经济状况可疑的年轻公司，承诺在未来几年支付数百亿美元用于办公楼租赁。这是一家公司，其与首席执行官的复杂关系需要10页的信息披露。这可能是我第一次看到有一个名为“经济低迷时的预期反弹”的IPO申请。
在过去的十年里，我们的工作可能是最神奇的生物，在过去的十年里，价值丰厚的“独角兽”初创公司正试图摧毁已建立的产业。即使按照独角兽的标准，它的雄心壮志也是雄心勃勃的。它的增长、损失、潜在的利益冲突和金融体操也是如此。不管成功与否，至少我们的工作并不无聊。
（1）WEWORK放弃了备受争议的“社区调整后的EBITDA”指标，该指标试图将收入和成本仅与运营WEWORK地点隔离开来。这一指标是Wework首次向SEC提交IPO文件的前几份草稿中的一部分，如果没有名义上的话，它仍然在精神上存在。WeWork现在更倾向于一种利润指标，它称之为“不包括非现金GAAP直线租赁成本的贡献率”。
（2）在某些情况下，她可以在这个三人CEO选拔委员会中挑选另外两个人。
（3）Wework最近创建了一个名为ark的投资工具，用于购买Wework作为主要承租人的建筑物的股份。IPO文件称，Ark将管理AdamNeumann对他拥有的10处商业地产的权益，其中4处由Wework租赁。
（4）奖金披露：如果亚当·诺依曼在未来10年内不向慈善机构捐赠至少10亿美元的现金、财产或股票，他的投票权将被削减一半。该公司定期向亚当·诺依曼（Adam Neumann）或其控制的公司借钱，他的一家关联公司最近向该公司出售了与WEWORK有关的商标。IPO文件称，“亚当是一个独一无二的领导者，他证明了他可以同时戴着远见卓识、经营者和创新者的帽子，同时作为一个社区和文化创造者而蓬勃发展。”
（5）诺依曼与公司进行了一次复杂的交易，交换了公司价值超过3.6亿美元的部分期权，该交易为他提供了与未来Wework利润挂钩的金融工具。
（6）WEWORK承受经济衰退或房地产行业崩溃的能力是一个悬而未决的问题，因此我认为该公司有能力正面应对这种风险。
