几年前，我曾与柬埔寨首都金边一家大型工厂的负责人交谈。当时有100多名工人住在大楼周边的河畔贫民窟，令她感到忧心忡忡。他们的家随时有可能被淹，但工人们更害怕被赶出家园。由于没有合法的所有权证明，也不掌握保护自己的手段，他们一直战战兢兢地生活在工厂的阴影下，永远担心流离失所。
没有产权保护的地方就盛行弱肉强食。现在，弱势群体和整个首都的民众都面临着一个新的危险，即荷兰国际集团（ING）卫星城项目，它有可能造成环境和人类灾难。
该项目旨在开发金边南部约1500公顷的湿地，这片湿地是该城市唯一的废水处理系统。它还构成唯一的屏障，将金边未经处理的污水与栖息在湄公河和巴塞河里的鱼类种群分隔开来。此外，约70%的雨水和废水从这里流出城市，使湿地在防洪方面发挥了重要作用。
但是，ING卫星城项目现在正在用沙子填满湿地，并将由此得到的土地用于房地产开发。多家柬埔寨非政府组织在今年7月发布的一份报告“水上烟雾”（Smoke on the Water）中，就阐述了该项目所带来的危险。该报告发现，金边有100多万人面临更大的洪灾风险，超过1000个家庭面临被驱逐的危险。
ING卫星城计划修建的30万套住宅，以中国和日本的富裕买家为主要客源。目前还没有为穷人提供住房的计划，而一些湿地社区已经受到赶迁的威胁。
卫星图像显示，约三分之一的湿地已被沙子填满。到开发完成时，预计所使用的沙子将会超过柬埔寨有史以来的其他任何项目。这可能会对作为沙子来源的湄公河及巴塞河岸的稳定性造成破坏。
作为该计划的组成部分，日本国际协力机构（JICA）有意为金边的一座污水处理厂提供资金。日本国际协力机构已说，这些设施将尽可能建在“公共土地”上，以避免征用居民住宅。
现实是，政府可以随意重新分类土地，以满足其需要。曾经住在万谷湖的居民对此有切身体会。2007年2月，私人开发商秀苏卡库公司（Shukaku）以远低于市场价值的7900万美元租借了这块土地，而这里是金边仅存的几个天然湖泊之一。2008年8月，政府将这块土地的状态从“国家公有”改为“国家私有”，允许其驱逐居民。此后不久，苏卡库公司开始填湖造地，而国家安全部队则暴力镇压了一系列抗议游行。
柬埔寨缺乏明确确立的土地权，导致这种情况成为可能。在1975年至1979年的红色高棉政权统治下，私有财产遭到废除，同时彻底摧毁了柬埔寨的地籍记录。红色高棉政权垮台后，1979年以前的土地所有权主张依然无效，而国家仍然是唯一合法的地主。尽管法律最终允许私人拥有土地，但登记制度却不透明且错综复杂。多年来，政府借此得以驱逐许多柬埔寨民众，无视他们的权利和福祉，而这么做的目的往往是为了获取木材和糖等自然资源。
在这样的情况下，遭殃的往往是环境。国家公园和野生动物保护区已变成了橡胶种植园，并且以木材出口为名砍伐了大片森林。抗拒可能带来致命的后果。2012年，领导自然资源保护组织的活动人士楚武堤（Chut Wutty），因积极反对非法砍伐森林而被杀害。
柬埔寨2001年的土地法只是假装解决了问题，丝毫没有保护万谷湖居民的利益。贝塔斯曼基金会发布的2020年柬埔寨国别报告显示，土地所有制依然“繁琐、昂贵，而且容易腐败。大多数业主缺乏证明所有权的文件。”
此外，土地所有权并不能保证无争议的所有权，因为它们可能来自不同的国家机构。贝塔斯曼基金会发现，由土地管理和规划办公室等中央政府机构发放的“硬所有权”，胜过地方政府发放的“软所有权”。不难预见，行业利益相关方可以得到“硬所有权”，而普通人则只能获得一次性的“软所有权”。
唯一的解决办法是扭转侵占国家利益的进程，它使柬埔寨政府成为私人工业利益的代理人，而不是公民利益的捍卫者。一个强大而独立的监管机构，应当对ING卫星城这样的项目进行环境评估，而该机构的任命应该是基于专业知识而非政治关系，并有权修改或否决项目。
为了保护那些长期面临流离失所风险的民众，柬埔寨迫切需要建立正规的民事登记系统，以及现代的土地登记制度。如果拥有10多亿人口的印度能做到，那么拥有1600万人口的柬埔寨没有理由做不到。
